关于对症施策破解烂尾项目难题的建议
何新权
烂尾地、烂尾楼和未达启动或开建目的的建设项目等“烂尾项目”，已经成为超大城市发展的一个痛点问题，严重损害了投资者、居民和各类社会主体的切身利益，影响了社会的安定和城市的发展。通过对工作实践中大量案件的分析，我们认为烂尾项目的形成主要有以下几个因素：
一是资金链断裂。资金链断裂和融资困难是开发商在项目开发过程中面临的主要难题。二是工程质量不达标。在项目施工过程中，若工程质量无法满足既定标准，一旦问题暴露，如结构安全隐患、功能缺失或性能不达标，项目便难以继续推进。三是政策环境变化。政府对房地产市场的政策变化直接影响项目的开发进程。
为此建议：
一、多元化手段解决资金难题
1.政府直接支持。一是由政府建立纾困基金，让房地产企业就项目的有效资产做担保申请政府纾困资金专项借款进行烂尾楼项目的续建；二是由地方城投或者国资集团接手承继，将在建未售项目商品房用于安置住房或者人才公寓。
2.金融融资支持。一是加强对金融机构的政策引导，鼓励金融机构对符合条件的烂尾项目提供信贷支持；二是对“烂尾楼”项目重新评估风险并进行信用修复，采取PPP等公私合作模式、金融信托、股权融资、资产证券化等方式，吸引有实力的企业和投资机构接手烂尾项目，注入新的资金和管理经验；三是出台直接针对投资人的财政、税收等优惠政策鼓励社会资本参与烂尾项目的盘活。
二、强化项目监管
1.加强对开发商的资质审批、项目规划、建设施工等方面的监管，防止“带病”项目上马。除对开发商进行材料审查外，还应主动出击审查开发商的各项信息。例如定期实地检查并做出记录，对于违规的开发商处以一定的行政处罚，真正落实法律法规的规定。
2.加大对施工单位的现场检查和监督，及时披露经营信息和信用信息。建立健全的市场监管机制，加强对开发商经营状况的监控，及时发现并纠正经营不善的问题，建立开发商和施工单位的信用评估和追责制度，对违法违规行为进行严厉处罚。
3.强化社会监督。一是支持成立业主委员会等组织，代表业主对开发商和项目工程进行监督；二是鼓励社会公众参与监督，督促烂尾楼项目复工续建过程中做好信息披露工作，确保资金到位、施工进展顺利。
三、优化政策和政务服务
一是采取更灵活的土地政策，释放更多的发展空间。例如，放宽土地使用政策，允许在符合条件的情况下，将部分烂尾地块改为其他用途，如商业、文化或生态用地；二是优化行政服务，为烂尾项目的盘活提供便利。例如，简化土地使用变更和产权转移的手续，加快审批速度，为项目的复工复建提供便利条件；三是出台刺激性政策，扩大市场需求。如放宽限购政策、提供购房补贴等；四是发挥沟通桥梁作用。加强与业主的沟通联系，支持成立业主委员会等组织，及时向业主告知项目进展情况和解决方案，积极听取和吸纳业主对烂尾项目的解决建议。鼓励行业协会、商会等社会组织介入，参与烂尾项目的解决过程，提供法律咨询、技术支持等帮助。
四、推进府院联动的破产机制，用法律制度解决矛盾
2018年3月6日最高法公布了《最高法院破产审判会议纪要》，在破产审判的总体要求中确立政府与法院协调的破产审判工作机制。同年12月，发改委等11部门响应了最高法对府院联动机制建设的号召，发布了《关于进一步做好“僵尸企业”及去产能企业债务处置工作的通知》，鼓励各地方建立政府法院协调机制。
其中，法院应发挥好指导、指挥和监督的作用，做好各类申请的审查批准、做好债权债务的认定、指定监督管理人、批准重整计划草案以及审理因破产重整产生的衍生诉讼案件等工作；政府应发挥好行政配套的职能，提供财政补助、税收优惠和产权处置等行政服务；进行信用管理修复、打击逃废债和档案保管等管理服务；做好职工安置、风险处置和综治维稳工作等协调服务，支持法院和管理人工作。
由于我国尚无统一的破产行政管理机构，建议由地方政府主要领导牵头工商、税务、财政、银监、人行、社保、国土、房管、规划、招商、公安、国资、环保、经信等相关部门负责人，成立专项工作领导小组。（作者为江汉民革副主委）
